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又到了2018年房地产“年会季”,未来3个月喊冷是主流

来源: 赣榆网  日期:2018-11-06 09:01:47  点击: 
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    作者:张大伟  本文转载自微信公众号:大伟看楼市

    金九银十成色不足,大部分热点城市成交均出现了环比的下行。最近又开始了房地产年会季,而和2017年年底不一样的是,2018年的年会,喊冷将是主流!每年到这个时候,预测房价的歪风邪气就会刮起来。今年的年会,去年喊暴涨的那些大佬肯定异口同声的开始喊暴跌。

受国庆假期影响,10月一线城市整体环比下降14%,其中广州因9月集中放量,十月正常回落,因此降幅近六成;北京、上海降幅相近且均超20%,深圳降幅次之。同比来看,受政策调控持续影响,成交较去年同期稳中微升.
  受国庆假期影响,10月一线城市整体环比下降14%,其中广州因9月集中放量,十月正常回落,因此降幅近六成;北京、上海降幅相近且均超20%,深圳降幅次之。同比来看,受政策调控持续影响,成交较去年同期稳中微升.

二线代表城市环比基本持平,同比则下降12.4%。环比下降的城市中,温州降幅最大,近40%,苏州、青岛降幅均超两成;宁波则升幅最大,超3成。三线代表城市成交量环比下降12.2%。
  二线代表城市环比基本持平,同比则下降12.4%。环比下降的城市中,温州降幅最大,近40%,苏州、青岛降幅均超两成;宁波则升幅最大,超3成。三线代表城市成交量环比下降12.2%。

  整体看,2018年的金九银十成色明显不足。

  一二线热点城市库存出现了上升的现象,最典型的北京累计库存增加超过万套。

首先:金九银十这个概念,实际是传统概念,因为以前冬季施工困难,水泥标号不够。零度后基本就不能施工,所以开发商必须在9-10月把房子预售出来,然后一直到第二年的3月很难再新增加预售。
  首先:金九银十这个概念,实际是传统概念,因为以前冬季施工困难,水泥标号不够。零度后基本就不能施工,所以开发商必须在9-10月把房子预售出来,然后一直到第二年的3月很难再新增加预售。

  所以9-10月的成交占比非常高。但随着技术的提高,和天气变暖,这一问题已经不存在。从最近几年市场看,一般9-10月都因为长假等影响成交量低于11-12月。

  所以金九银十本来这个概念已经不存在。

  其次:房地产调控政策依然频繁

  10月29日,针对未来房价走势,新华社发表署名文章表示,中央遏制房价上涨的决心不会发生改变,决不会允许调控前功尽弃。

  新华社称,种种政策表明,中央遏制房价上涨的决心不会发生改变,调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”,“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。政策“说话”,对引导和稳定房价预期起着关键作用,把一二三线城市中房价上涨的躁动打回原形,让有些地方寄予房价“再飞一会儿”的希望迅速冰冻。

  中原地产研究中心统计数据显示:合计2018年来,全国房地产调控次数已经高达405次,比2017年同期上次接近80%。

  第三:一二线城市土地流标刷新纪录

  土地市场在系列调控影响下,有所退烧。一二线城市住宅土地10月流标44宗,年内合计流标高达259宗,同比上涨176%。

  第四:四季度可能出现价格战

  整体楼市逐渐退烧低迷,以北京为例,限竞房井喷,截止日前,北京合计入市限竞房26个项目入市合计15982套,而网签累计只有2581套,累计网签比例只有16%。虽然网签数据滞后,但统计实际销售也只有3成。

  从价格看,限竞房项目开始出现了价格调整,而且随着后续供应量的继续上升,去化难度加大的区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。

  从全国热点城市看,因为有大量的房源供应,各种调控政策也继续严格执行。在过去一年多通过各种约束性政策抑制市场高温后,后续市场将逐渐进入供应加量周期。

  之前支撑市场上涨的三线城市,最近均出现了上涨乏力现象,热点一二线城市逐渐出现了全面降温。在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下,房地产企业或选择以价换量,以保证现金周转和完成年度销售目标。

  在之前伟哥的一篇文章中写过:动不动预测中国房地产未来一年涨跌如何的都是骗子,因为中国房地产并非完全市场经济,走势非市场化。而且从全国看,实际分化非常明显。一个字涨或者跌,也不代表全国。既无法确定地产的宏观调控政策(这是政府的事),也无法控制市场的资产价格趋势(这是市场本身的规律),两不靠谱,预测有何意义?

  当下市场看,房地产走势依然要看未来几个月的政策,房地产市场分化,全国不同城市走势不同。预测超过3个月的房价基本就靠蒙,超过6个月的基本只能懵。

(责任编辑:杨雪纯 )
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